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萬億住宅維修金睡在銀行貶值 專傢稱可效仿社保
專傢表示，維修資金可效仿全國社保基金理事會的方式，組建專門機構實行委托投資
■住宅專項維修資金系列報道之三
■本報記者 左永剛
目前的住宅專項維修資金制度不僅存在"主仆關系"顛倒、隻管進不管出等嚴重問題，也存在大量資金不斷貶值的嚴重缺陷。"住宅專項維修資金可以效仿全國社保基金理事會的方式，組建專門機構實行委托投資。在做好頂層設計的前提下，同樣也可以投資股市。"近日，北京律師協會物業管理法律專業委員會副主任畢文強在接受《證券日報》記者采訪時提出瞭上述建議。
根據各地的統計數據，全國交存的住宅維修資金已經超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。截至2013年7月，北京交存資金348.1億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%。截至2012年10月，廣州市交存資金約81億元、使用8000萬元，使用率僅為0.99%。截至2012年1月，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5萬元，使用率僅為0.53%。
本報連續刊發的兩篇報道《1萬億元住宅維修金黑幕重重》、《四問住宅維修金 還有多少資金被挪用》，對這種人為的制度困境進行瞭剖析。事實上，不僅該筆資金的支取面臨"雙三分之二"的門檻，提高該筆資金的收益率也面臨"雙三分之二"的約束條件。
"睡在"銀行賬戶裡很可怕
"目前，相關規定隻許可住宅專項維修資金用於國債投資，投資方式較為單一。資金存入銀行和購買國債，信用風險和流動性風險都很小，但所能獲得的收益也很有限。在持續的通貨膨脹的背景下，所獲收益並不足以抵禦貨幣貶值的損失。"著名《物權法》研究專傢、中國政法大學教授劉智慧在接受《證券日報》記者采訪時建議，有關部門需要制定相關措施，以便使住房專項維修資金能在貨幣超發、通貨膨脹的情況下保值增值，在業主需要它時能夠足額發揮作用。
"實際上，住宅專項維修資金被'封鎖'在銀行專有賬戶裡，對於全體業主來說是損失，對於銀行來說是優良資產。"畢文強也指出，在目前的通脹水平之下，資金存在銀行獲得的利息難以對沖貶值風險。
此前，北京王府溫馨公寓的王先生在接受《證券日報》記者采訪時表示："在公開、透明的前提下，我們能接受用維修資金進行委托投資，因為這樣可以實現資金保值增值。"
目前，全國各地住宅小區的實際情況是，多數未成立業主委員會。這是住宅專項維修資金難以支取的障礙之一。由於業主無法直接幹預該筆資金的使用，其保值增值問題更是如空中樓閣。
而不斷貶值的住宅專項維修資金，恐怕將無法應對用時之需。以住宅電梯為例，上世紀九十年代中期，北京市曾規定住宅電梯的壽命年限：一棟樓如果是單梯，使用壽命為15年；如果是雙梯，使用壽命在20年左右。即使按房屋壽命70年的年限計算，一棟樓至少需要更換三部電梯。
據住宅電梯經銷商推算，按照20層60米高度的樓房，一部電梯的價格為25萬元，這意味著單電梯樓房需要在70年之內支付至少75萬元，用於購買電梯；與此同時，電梯價格每年增幅為2%-3%之間。同時，人力成本、維修費用呈現上漲趨勢。如此，住宅專項維修資金反向貶值，就成瞭大問題。
按照一幢樓20層，每單元建築面積4000平方米計算，每平方米需交存200元住宅專項維修資金。那麼，每單元的住宅專項維修資金為80萬元。以目前銀行活期年利率0.35%計算，20年的活期利息收益僅為5.6萬元。這顯然與購買電梯的支出還有很大差距，何況20年間還有其他維修開支！
算完這筆賬，去年剛買房入住的朱先生，也開始擔心20年後是否有電梯可乘的問題瞭。
值得註意的是，《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)規定，業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。就是說，雖然現在支取困難，但一旦該筆資金有瞭缺口，業主還是要按規定"補漏"的。
拓寬投資仍有障礙
據記者瞭解，目前，住宅專項維修資金的增值收益包括：銀行存款利息，購買國債的增值收益，住宅共用設施設備報廢後回收的殘值，利用住宅共用部位和共用設施設備進行經營的所得收益。
上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍表示："目前，住宅專項維修資金全部停留在專用賬戶裡，由於《辦法》的限制，在沒有業主大會同意或者三分之二業主同意的前提下，開發商、物業管理公司都沒有權利進行投資。"
《辦法》規定，即使獲得瞭相應的業主授金門縣身分證小額借款權，投資方向也僅限於購買國債。
中原地產市場研究總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時坦言："按照現有規定，利用住宅專項委托資金投資的可能性非常小。"
值得註意的是，《辦法》禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
委托投資需要修訂原有規定
畢文強表示，1999年1月1日起實施的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中稱之為"維修基金"，而2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》稱之為"維修資金"，這意味著這筆資金的屬性發生瞭變化。
"基金是依附於一種組織，而資金則還原瞭其法律屬性，也就是說住宅專項維修資金屬於個人所有，因此如果要想讓住宅專項維修基金進行投資，實現保值增值，需要對現有《辦法》進行修訂。"畢文強建議。
另外，公開、透明是推動住宅專項維修資金進行投資的必要條件。《辦法》明確，直轄市、市、縣政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主、公有住房售房單位公佈住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；發生列支的項目、費用和分攤情況；業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額等情況。
就此問題，《證券日報》記者於10月23日向住房和城鄉建設部發出采訪函。但截至發稿時，住建部還沒有回應這一采訪要求。住建部新聞處相關工作人員介紹，此項業務的主管部門為住建部房地產市場監管司。
另據消息，住建部房地產市場監管司副巡視員王玉平曾在一次內部座談會上表示，維修資金管理的問題很多，比如使用維修資金的程序繁瑣、使用量小，資金的續交難度大。
住建部房地產市場監管司物業管理處處長陳偉也表示，專門規定維修資金制度的《辦法》僅為部門規章，未能上升為行政法規，缺乏強制性和約束力。同時，與之相配套的一系列規章制度的建設嚴重滯後，缺乏全國統一規范的維修資金財務管理、會計核算、使用范圍和行政監管的制度和標準，各地受部門利益的驅使和經驗水平的局限，使得維修資金制度存在著大量立法誤區，這是公共維修基金無法發揮有效用途的根本原因。
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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-01/08222476196.shtml
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