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房市調控顯露要"少說多做" 三地新政低調探路
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和過去幾年房地產宏觀調控屢出新政不同，今年以來，房地產調控在政策層面顯露出明顯的"少說多做"的跡象。從房地產上市公司再融資審核松動，到杭州試水經適房規范性上市交易，再到北京全面推動"競地價、限房價"，再到上海公租房引入準REITs產品，一系列金融與土地政策的調整步伐在低調進行。
時至2013年中，在表面松散獨立的諸多細節背後，一條較為清晰的調控脈絡漸漸清晰，即用再融資、REITs、共有產權等多種金融工具，充分支持保障性住房建設，將民生工程做實。與此同時，繼續運用購房信貸等工具抑制投資類購房行為，為房產稅全面鋪開贏取時間。
在近日舉行的博鰲房地產論壇上，中國房地產協會副會長朱中一稱，促進房地產市場平穩健康發展的長效機制正由相關部委加緊制訂。而所謂房地產長效機制，是指完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等；加強保障性安居工程在資金籌措、分配退出和運營管理等方面的工作。而細觀近期京滬杭等地的房地產政策動向，其實所謂房地產發展長效機制的一些舉措，已經在地方層面低調鋪開。
準REITs產品新辟融資通道
8月15日，瑞銀集團宣佈，中國首隻投資於公租房的準REITs產品在上海誕生。這傢由瑞銀環球資產管理(中國)有限公司、上海市虹口區公租房公司、太平資產管理有限公司和國投瑞銀基金[微博]管理有限公司共同設立的私募股權基金，以封閉式形式投資於上海市虹口區已經開發的部分公共租賃住房。
REITs又稱房地產信托憑證。一般來說，由相關機構發行受益憑證，借此匯集多數投資者的資金，並將這些資金交由專業機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者。
"在上海和全國大多數城市，公租房建成後如何管理和取得收益，是這輪保障房工程接下來一個大難題。政府沒有資金和人力來持有和管理這些公租房，開發商也沒有。同時，公租房產品也因為性價比不高，出現出租率不足等問題。"上海一傢大型國資上市房企高層向上證報記者表示。
顯然，上海作為金融中心城市，在這方面的探索又領先一步。根據剛剛披露的瑞銀REITs產品信息，該產品將上海市虹口區部分公共租賃住房作為REITs標的，解決長期運營資金問題。其中，太平資產管理有限公司是該公租房基金的基石社會投資者，瑞銀環球資產管理(中國)有限公司是基金的投資管理人，國投瑞銀基金管理有限公司則為投資顧問。未來不排除該REITs在政策條件允許的情況下，公開上市。
"目前這款產品還不能說是標準的REITs，因為不能在公開市場募集資金。"高和投資執行合夥人蘇鑫表示。
據權威人士透露，目前中國公開市場發行的房地產REITs產品至今未能放行，主要原因仍是相關稅收和監管法規不完善，且監管主體不明。但上述政策正在加緊研究，中國境內第一個真正意義的REITs產品原計劃年底前誕生，目前因為一些技術性問題，可能有所延後。
資料顯示，國投瑞銀基金一直高度關註保障房領域的REITs產品，早在2010年就有媒體披露國投瑞銀與北京住建委合作開發REITs產品，主要涉及北京公租房項目，其產品包可能涵蓋北京2000到3000套公租房。由於公租房收入穩定，一直被視為最有可能設計為REITs產品的保障房類型。但此後未見下文。
實際上，多傢房地產企業也已經開始關註REITs產品的市場機遇。萬科集團副總裁毛大慶今年擔綱萬科商用地產管理部負責人，在他眼中，圍繞住宅業主展開的商業服務，將是萬科未來重要的產業發展領域，且不排除通過REITs方式實現持有型物業的長效收益與退出。但顯然，從瑞信首款公租房REITs產品來看，政府部門有意率先支持保障性住房建設。
杭滬嘗試"共有產權"輸血保障房
除瞭REITs外，地方政府也在嘗試更多長效機制的做法，為保障房建設提供資金援助。杭州的做法是將保障房上市交易後的部分收益，回補地方政府。
同樣是8月15日，杭州市政府網站公佈經濟適用房交易規定。該政策明確，簽訂購房合同(含預售合同)滿5年的經適房可上市交易，不過經適房住戶要按照評估價與當時經適房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。也就是說，購房人可以在買到經適房5年後按商品房價格售出，但55%的收益交回給政府，購房人獲得收益的大約45%。這種收益回補的方式，也一定程度上緩解瞭政府保障房建設面臨的部分資金壓力。
實際上，杭州的做法與上海共有產權房大同小異。從2011年開始，上海率先將經濟適用房全面設定為共有產權性質。也就是說，購房人在購買經適房之初，就按產權比例付款，降低入市門檻。在售出經適房時，同樣按產權比例與政府分享收益。
杭州的做法與上海做法本質相同，但形式上有兩點不同。一是，杭州經適房購房人需要按經適房價格全款付清，但上海其實是按幾乎等同於商品房的價格，乘上產權比例後支付房款。二是杭州經適房售出後，出售價與購房價差額的55%上交政府，但上海是購房人與政府按產權持有比例分享全部銷售款。上海經適房又因為項目地段、品質等因素，設定瞭不同的分成比例。地段越好，品質越高，政府分成比例越高。目前，上海經適房項目有4：6，3：7等多個產權比例的設定。
"總體來說，杭州與上海的做法都是保障性住房建設長效機制之一。他解決的是經適房的資金籌措、分配退出等重大金融問題。這種做法無疑將會被更多城市效仿。"中原地產華北區總經理李文傑表示。
不過，專傢也提屏東九如汽車貸款醒，這種做法部分解決瞭資金問題，但仍然沒有有效解決尋租空間的問題。"這意味著購房人在買房之初就已經獲得瞭一定比例的收益權，那麼誰有資格買這些房子，就是個重要的問題，且非常挑戰管理層的智慧。"上海一傢大型國資房企老總表示。
北京新政抑制房價上行
和上海、杭州相比，北京接下來的調控動作將直指抑制房價。知情人士介紹，北京在今年3月開始醞釀有關支持自住型商品住房的政策，其中重要策略之一是推進"限房價、競地價"的自住型商品住房土地供給。但實際上，年初至今，北京土地出讓仍多數為常規商品房開發用地供給，這些地塊共為北京貢獻瞭943.8億元土地出讓金收益。
據悉，在土地財政基本保證的情況下，北京將在9月集中出讓一批"限房價、競地價"地塊。這些土地將設定最高商品房限價，在此限價的基礎上，開發商土地款"價高者得"。這種做法在最大限度地保障土地收益的情況下，壓縮瞭開發商的收益空間，達到限制房價的目的。
8月1日，北京市土地整理儲備中心掛出朝陽區豆各莊鄉一宗宅地。該宗地建築規模超過29萬平方米，除配建5.15萬平方米公租房外，其餘商品房銷售限價為2.2萬元/平方米，且套型建築面積全部為90平方米以內，單套商品房總價控制在200萬元以內。而根據上半年傳出的消息，今年北京類似"限房價、競地價"的土地出讓，將達到300多公頃。
"北京此舉雖然對開發企業不利，但不失為一種抑制住宅成交價格的有效方式。"一位北京房地產界知名人士表示。而北京新政的背景是，該城市久抑不下的房價漲幅和房地產投資熱情。
國傢統計局近日發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格指數顯示，除溫州一市外，70個大中城市中有69個房價同比上漲，而北京新建商品住宅同比漲幅高達18.3%，震驚市場。
"到目前為止，北京房價仍在溫和上漲。需求，是北京這種特大型一線城市無法抑制的內在推動力。這種購房需求背後是一個有關城市發展的繁雜的系統工程。僅靠限制售價，並非長久之計，但目前為止，政府部門似乎已經想不到更有效的短期內抑制房價上漲的辦法瞭。"上述北京地產界人士稱。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/08453456942.shtml
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