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三四線城市面臨崩盤房價已現調整 房企以房抵債
"我們幾傢原來把錢集中起來借給瞭一傢開發商，但新北市八里區房屋貸款房屋信貸民間信貸內壢房屋汽車貸款兩年期到期後，這傢開發商無錢還債，追繳半年多之後，無奈之下，我們接受瞭以房抵債。"吉林省長春市李先生向《證券日報》記者透露，"抵債的房子作價比市場高很多，我賣瞭半年也沒能以市場價格賣出去"。
事實上，正如李先生所言，現在多個三、四線城市房價開始走下坡路，庫存高企卻難以消化。此外，部分二線城市也由於大型開發商侵入，加之庫存急速膨脹，個別本地房企頂不住壓力開始下調在售樓盤銷售價格。
"營口、常州、連雲港等多個三、四線城市樓市面臨崩盤，綠地集團、恒大地產以及保利地產等全國一線房企折戟連雲港。"中原地產首席分析師張大偉表示，目前多個大型房企已經撤離三、四線城市，且集中退守一、二線城市"。
三、四線城市高庫存壓頂
"近兩年，多地政府都有造城計劃，甚至一個五線城市都在力爭旅遊大盤項目落地。"某地方政府人士向《證券日報》記者透露，這種大盤開發計劃動輒幾十億元，甚至超過百億元。然而，有的項目開發不足30%就暫時停滯，再次動工時間卻無法確定。
"遼寧省營口市鮁魚圈至少有50個樓盤在售，若以每個樓盤20萬平方米的建築面積估算，這裡的開發面積已超過1000萬平方米。"張大偉向記者表示，該區域人口和外來人口都不足以消化如此巨量的供應，該區域整體出現供給全面過剩現象。
事實上，2014年以來，自杭州首次出現房價下降之後，常州、營口、連雲港甚至秦皇島等地房價都開始顯現出走下坡路的跡象。即使是房價堅挺的北京，成交量也明顯下滑，且房企推剛需項目入市時已經調低原定銷售價格，"平價走量"心理占上風。
據悉，2月23日，常州雅居樂星河灣率先降價，推出5、6、8、10四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝房均價12500元/平方米，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。
對此，張大偉表示，三、四線城市房價已經明顯開始出現調整先兆。統計局數據顯示，全國房價環比下調的城市達到瞭6個，其中大部分是三、四線城市，預計這些城市的樓市將會陷入整體低迷狀態。特別是庫存嚴重的城市，人口新南投縣整合債務增放緩的城市，房價短期內很可能再度下調。
更為值得註意的是，《證券日報》記者獲悉，長春以及黑龍江鶴崗市都出現瞭以房抵債的開發商，尤其是個別本地開發商，資金鏈岌岌可危。
"從連雲港樓市目前的市場情況來看，綠地集團、恒大地產、保利地產、卓越集團等全國一線地產企業可謂集體折戟。"有業內人士向記者如是表示。
大型房企退守一、二線城市
事實上，泰禾集團董事長黃其森曾向記者表示，全國樓市已經出現嚴重分化。一、二線城市和三、四線城市出現分化，而且一、二線城市之間也已經出現分化現象。
對此，張大偉表示，一、二線城市房價整體依舊上漲，但三、四線城市房價已經平穩，甚至顯得冷清。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三、四線城市市場醞釀崩盤風險。
事實上，中原地產監測的一組數據顯示，2014年3月份，10傢標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。
上述業內人士認為，這主要是由於3月份土地供應處於低位，加之今年春節以來樓市觀望氛圍濃厚，房企在銷售額達不到預期的情況下，購地熱情急速退燒，且開始轉向謹慎，尤其對三、四線城市的投資佈局，大型房企可謂集體撤離。
"我們原來在石獅有多個項目，但經過近兩年大型開發商的搶占市場的快速佈局，我們認為石獅樓市已經接近飽和，因此已經決定放棄石獅，快速消化現有尾 盤存貨後，不再去新增項目。"某房企高層向《證券日報》記者表示，相反，"我們今年初就在上海拿瞭一塊地，一、二線城市將是我們今年拿地佈局的重點區 域"。
事實上，從泰禾集團加速北京、上海拿地的舉動也可以窺見一二。今年以來，其所拿地塊除其大本營福州外，多數資金都投向瞭北京和上海。
中原地產監測數據顯示，2014年前3個月，10傢標桿房企在一線城市、二線城市、三線及四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。與去 年下半年的占比情況相比，一線城市購地金額的占比增加瞭24個百分點，二線城市占比下滑瞭28個百分點，三線及四線城市占比微增4個百分點。
張大偉認為，由此可見，標桿房企對一線城市後市仍持續看好，而近期杭州、常州以及成都等城市降價風潮的出現，致使開發商在二線城市購地轉為謹慎。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-11/09044057622.shtml
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