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地產商促銷變現 投機客欲賭地方放松調控
進入4月，樓市依然迷霧重重。一方面總體成交量依舊沒有起色，部分城市"打折、墊首付"現象湧現；另一方面，已公佈銷售數據的大開發商銷售量依然堅挺，同時各地紛紛傳言限購政策放松。
而受限購影響的投資資金正蠢蠢欲動，大有搶跑限購開閘之勢。
全國成交依然低迷
4月16日，國傢統計局公佈的數據顯示，一季度商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額1.33億元，同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住 宅銷售面積、銷售金額分別下降5.7%和7.7%。這是今年連續3個月雙雙出現負增長。與此同時，商品房待售面積達5.2億平方米，同比又增加瞭3000 萬平方米。而且今年前3個月呈現普跌現象，曾被認為成交堅挺的一線城市同樣未能幸免。
廣發證券監控全國44個城市的成交量顯示代償信用貸款借款缺錢急用哪裡汽車貸款信貸房貸，3月份一線城市成交規模同比下降38.7%，二線城市同比下滑37.3%；三線城市反而相對較好，僅同比下降18.8%。
此前市場一度判斷今年一季度銷售量下降，主要受春節假期因素，以及去年3月銷售基數過大因素的影響。進入四五月後，情況應該會有所改善。
但4月第一周受清明假期的影響，銷售依然沒有起色；而4月7日至4月13日繼續冷清。中銀國際證券的研究報告顯示，4月第二個星期17個重點城市合計成交面積230.4萬平方米，環比下降9.6%。
成交清淡之際，各地開發商的促銷手段開始升溫。今年一季度廣州(樓盤)全市一手住宅共網簽16194套，同比大跌40%。隨之而來是各種類型的 促銷手段，其中"零首付""墊首付"等促銷最為普遍，例如某大型房企旗下的三個樓盤高調宣佈"首期分期付款"，最近更加上"免契稅"等促銷。
截至4月中旬，廣州已有超過20個樓盤推出瞭類似活動，部分項目購房者隻需交5萬元定金，首期一年內交齊即可，甚至可以寬限至2年。
有開發商的銷售總監向記者表示，這類措施比之直接打折、降價效果更為明顯，而且對剛需購房客的幫助更大，因此越來越多的開發商加入這一元素。在其看來，現在的市場狀況，"並非樓市掉頭向下的信號，更像是下一波樓市上漲的築基。"
據統計，2014年3月，廣州全市一手住宅網簽6164套，環比上漲37.3%，同比下跌43.8%；但價格方面卻顯示，3月網簽均價為1.55萬元/平方米，環比上漲19%，同比上漲6%。
保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)(600048,股吧)首席研究員吳定金表示，這恰好說明瞭市場對促銷的反應敏感，樓價略微促銷就有成交迅速跟上，表明樓市遠未到"拐 點"。一方面，多數房企資金鏈較為穩定，缺乏降價實際動力；另一方面地價上漲與開發成本加大的背景下，降價往往意味著利潤減少，開發商還遠未到"以價換 量"的時候。
廣州開發商之所以還能處變不驚，與市場供求情況分不房貸款試算開。戴德梁行的統計數據顯示，盡管一季度樓市成交量同比下跌，但廣州樓市的供需比約為1∶1.5，也就是開發商每新推出2套房子，都有3套房子成交(消化存量房)。
但一些供大於求的城市，降價走量就變得勢在必行。4月初浙江華元房產集團就高調宣佈，該公司在杭州(樓盤)三個樓盤共160套房源將全面降價清盤，其中美林公館項目折扣低至6.8折。這傢浙江本土企業對降價並不諱言，公開宣佈旗下項目4月10日開始全面下調。
有開發商向記者表示，杭州部分區域到瞭必須大聲吆喝"降價"才能拉動銷售的階段。《中國經營報》記者此前曾報道，3月20日杭州蕭山區域的開元名郡就突然降價10%~20%，但即便如此該項目170套特價單位，一個禮拜成交不到50%。
無獨有偶，金昌集團在蕭山的項目目前售價為1.9萬元/平方米，但其樓面地價已經達到1.5萬元/平方米。
而且一些開發商向記者表示，即便以如此價格入市，一些區域也存在賣不出去的問題。杭州臨平新城前兩年開盤價曾一度達到1.4萬元/平方米，到瞭今年價格已經低於1萬元/平方米，"購房者的信心都已經散失"，有當地開發商向記者表示。
數據顯示，今年一季度杭州主城區商品房成交套數為5276套，創下三年新低。而3月底杭州官網調整數據，將杭州可售住宅數量由11.3萬套調整 為7.47萬套，到4月增至7.6萬套。即使不考慮現在的銷售速度，以杭州近5年年最大銷售量計算，杭州樓市還需要花上13個月才能清空庫存。
地方政府放松調控壓力加大
"那我幹脆不賣瞭。"某杭州的開發商向記者表示，他們3月就已經可以取得預售許可。但鑒於市場環境，幹脆按兵不動。"現在要賣，必須要與周邊項目打價格戰。"該人士表示，而有些競爭者是"借瞭高利率資金"運作的，他們必須迅速回籠資金。
更重要的是，他們認為，按現在的市場情況發展，地方政府必須放松調控政策。"我們3月份與監管層開會時，領導就表示正在研究相關政策。"上述人士說。
據瞭解，杭州房管部門早在3月中，以及4月初就分別與開發商舉行瞭閉門會議。討論的主題，除瞭樓市現狀外就是放松調控的時機。兩會期間，針對房 地產行業中央提出瞭"雙向調控"的思路，"分類調控、分城調控，不再一刀切"。而杭州市市長張鴻銘此前就表示，將根據國傢政策，進一步釋放自主型和改善型 住房的剛性需求。因為這直接影響政府的土地出讓收入。
記者瞭解到，有意調整限購政策的並非僅僅杭州一地，包括江西、福建等區域都開始瞭密集調研。廣發證券的分析師也認為政策面將隨著基本面的變化而變化，如果市場銷售依舊維持在低位運行，地方放松調控的壓力將會越來越大。
但直至目前，上海、北京等一線城市房管部門依然強調維持調控不變，而其他城市也沒有出現正式放寬調控的消息。"實際上現在房地產調控的權力已經上移到中央。"華南一位住建部門的官員向記者表示，在中央沒有授意的情況下，地方政府不敢擅自出臺措施。
在這一時間差下，會否有開發商率先頂不住，割肉降價？從目前情況而言，大型開發商似乎並沒有陷入困境。
中銀國際關註的27傢上市地產公司中，有21傢公佈今年3月的銷售數據，顯示3月銷售額環比上升瞭35.77%，一季度累計銷售額同比隻下降瞭 1.4%。業內人士表示2013年一季度是近年樓市銷售最為暢旺的節點，開發商累計銷售額同比隻下降不到2%，這對他們沒有任何壓力。
事實上如果翻開大型房企2013年年報，大部分開發商今年都已經調低銷售增速，萬科、碧桂園、龍湖等地產商都將增速確定在20%以內，大部分開 發商均表示，去化率成為瞭開發商最為關註的銷售數據。按世聯地產的研究統計，今年行業的整體供給面積會增加10%。但需求情況如何卻有待市場檢驗，因此去 化成為瞭大型開發商最關註的數據。
"如果政府現在放開限購政策，肯定有一波快速上漲。"一位地產中介的區域負責人向記者表示，在限購政策出臺前，有樓市投資者會直接放一筆錢在中 介公司，隻要有好房源，第一時間定。限購政策出臺後，這類"炒房客"日益減少，"但最近半個月，我們公司類似的資金突然增多。"上述總部在廣州的中介負責 人表示。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-19/10362695547.shtml
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