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機構稱近四成地王沒有動工:地王好拿項目難做
"燙手"的地王：機構稱近四成未動工
蔡胤
地王好拿，項目難做，昔日風光無限的地王，很可能在市場調整期變成燙手山芋。
近日，克而瑞信息集團統計發現，過去3年，全國經營性用地單價和總價位居前十的55幅地塊中，有21幅地塊尚未動工，占比高達38%。
"北京兩年內如果繼續執行高端產品限購政策，一些地王項目將面臨生死考驗。"一位來自央企、在北京操盤別墅項目的開發商人士如此說道。
克而瑞旗下的研究中心最新一份統計報告顯示，2011~2013年度全國經營性用地單價和總價前十的55幅地塊中，30幅地塊為商業辦公用地，25幅地塊為含住宅用地，這些項目中，僅1個已竣工開業，22個項目處在在建狀態，占比為40%，另外僅有9個項目在售。值得註意的是，這些地塊中，有2幅已被政府收回，有21幅地塊尚未動工，未開工地塊占比高達38%。
以上地王地塊中，63%的總價地王已經開工，2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為80%、70%和40%，單價地王開工率則相對較低，為50%，同期成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。
對於地王開工率低的現狀，克而瑞董事長丁祖昱對《第一財經日報》記者稱，土地價格太高企業難以盈利，是企業遲遲不開工的核心原因。
他舉例說，中華企業2011年初摘取的蘇州平江區平四路機床電器廠、林機廠地塊，30290元/平方米的樓板價，對於目前的蘇州市場而言也極高，該地塊附近的蘇州平門府別墅項目，今年6月的成交均價也不過34000元/平方米左右。
而一些地王項目則正趕在兩年大限前開工。業內人士透露，上海申電投資有限公司以20.5億元底價競得黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，樓板價28983元/平方米，該地塊曾是2012年上海總價及單價最高的"雙料地王"，如今項目進展較慢，盡管已經開工但預計未來工期或大大放緩。
從城市分佈來看，近3年來成交的地王七成以上位於北上廣深四個城市。一線城市市場成熟，企業競爭激烈，地價也遙遙領先其他城市；此外一線城市重點區域批量推出土地集中成交，也被認為是造成高價地王頻現的主要原因。如上海的世博會區域、深圳前海、北京朝陽區東三環CBD等區域。
與此同時，近年部分熱門二線城市地價走高，如天津、杭州等城市地王也頻頻上榜。
克而瑞對拿地企業分析發現，奪得全國前20的地王地塊的企業主要分四類：一是國企(央企)，此類企業資金充裕，具備拿高總價地塊的實力，如方興、中海、中冶、首農等。此外，地方城投類國企拿地也比較積極，如杭州金融城、廣州城實、佳質資產管理(陸傢嘴)；二是激流勇進的閩系房企，這類企業一向以拿地激進著屏東縣信貸利率比較稱，如泰禾、融信等；三是金融險資企業與開發商聯合，資金支撐與經驗技術相得益彰，如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業與生命人壽等合作，也有部分金融企業單獨拿地，如金利通投資；四是20強房企，如恒大、龍湖、遠洋、融綠等，這些企業資金充裕，從優化區域佈局和銷售結構的角度出發，在一二線城市積極增加項目儲備。
對於這些企業，丁祖昱提醒，房企需警惕土地成交單價高溢價帶來的盈利風險。在他看來，目前樓市的不景氣使得不少房企降價跑量，如果樓市繼續暗淡下行，單價地王低價入市的風險勢必無法避免。同時，由於許多單價地王地價接近甚至高於區域房價，企業將其未來定位為高端產品，但是在剛需主導的市場環境下，或將面臨去化不暢的風險。
克而瑞杭州總經理劉晨光對媒體稱，包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始"品嘗苦果"，項目銷售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已經跌出杭州樓市銷售排名前30名，金地跌出前20名，這在以往的杭州市場十分少見。
今年年初，全國土地市場延續之前火熱態勢，競爭激烈，地王頻出，隨著整體市場進入謹慎觀望態勢，3月份土地市場開始降溫。克而瑞上述統計報告顯示，3月份土地市場成交規模環比回落33.5%，同比大幅下降37%，5月份經營性用地成交建築面積3704萬平方米，達到2010年以來月度最低值，6月1日~22日，100城市土地成交建築面積僅2580萬平方米，預計全月成交會再創新低，土地市場降溫已成事實。
"2014年下半年，由於目前樓市處於調整期，且國傢傾向市場自行調節，預計不會出臺政策進行幹預。"丁祖昱分析稱，在此背景下，整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性回升，但拿地依然謹慎，高溢價地塊難現，且隨著下半年土地的集中入市，流標及底價成交的情況將繼續上演，土地市場難復2013年的榮光。
熱門地塊流拍現象，已在北京這一傳統的"避險"城市出現。就在7月29日，北京土地市場共有5宗經營性地塊成交，而此前熱門的孫河鄉兩宗居住用地卻意外流拍，這是北京土地市場今年以來首宗流拍的宅地。
對於下半年一線城市的土地市場行情，亞豪機構市場總監郭毅預計，由於房企資金普遍偏緊，今年下半年北京土地市場推出的同類低密度地塊還將頻頻遇冷，曾經一再出現的可以打造成為城市別墅的"地王"將不復去年火爆行情。穆迪副總裁、高級分析師梁鎮邦則表示，在當前國內經營環境日益嚴峻的格局下，預計開發商之間的業績分化現象將更為明顯。
附表2011~2013年總價TOP10地塊
城市 地塊名稱 成交時間 地塊屬性 拿地企業 成交金額(億元) 土地狀態
上海 徐匯區"徐傢匯中心項目"地塊 2013.9.5 商業、辦公 新鴻基 217.70 未開工
深圳 南山區T201-0078地塊 2013.8.16 商業 華潤置地 109.00 在建
天津 津南紅(掛)2013-102號 2013.9.18 住宅、商業 融創中國 103.20 在建
武漢車貸嘉義民雄車貸 P(2013)130地塊(精武路地塊) 2013.9.12 住宅、商業 越秀地產 90.10 未開工
珠海 13155香洲區珠橫國土儲2013-14地塊 2013.12.31 住宅、商業、辦公 珠海大橫琴投資 77.75 未開工
深圳 南山區T201-0075地塊 2013.7.26 商業 卓越集團 71.80 在建
深圳 南山區T207-0048地塊 2013.9.24 商業 深圳市地鐵集團有限公司 67.15 未開工
重慶 渝中組團D分區4-1/02宗地 2011.11.28 商業、住宅 嘉德置地 65.36 在建
深圳 K202-0014 2011.5.10 住宅、商業 招商地產(12.59, 0.28, 2.27%) 64.39 在建
廣州 天河區黃埔大道金融城起步區A003和A005地塊 2013.2.7 商業 保利地產(6.01, 0.12, 2.04%)、綠地 64.00 未開工
數據來源：CRIC研究中心
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/07402844834.shtml
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